ขั้นที่ 1: จดทะเบียนและใบอนุญาต
ก่อนรับผู้เช่าคนแรก ต้องดำเนินการ 3 อย่าง:
- จดทะเบียนพาณิชย์ — ยื่นที่สำนักงานเขต/อำเภอ ใช้เวลา 1 วัน ค่าธรรมเนียม 50 บาท
- ยื่นขอใบอนุญาตหอพัก — ตาม พ.ร.บ.หอพัก พ.ศ.2558 ใช้เวลา 30–60 วัน (ต้องมีผู้จัดการหอพักที่ได้รับการแต่งตั้ง)
- แจ้งเปิดกิจการต่อสรรพากร — ภ.พ.01 ภายใน 30 วัน หลังเริ่มกิจการ (จด VAT เมื่อรายได้เกิน 1.8 ล้าน/ปี)
หอพักขนาดเล็ก (ต่ำกว่า 10 ห้อง) อาจได้รับยกเว้นใบอนุญาตหอพัก แต่ยังต้องจดทะเบียนพาณิชย์ — ตรวจสอบกับสำนักงานเขตของคุณ
ขั้นที่ 2: ตั้งค่าเช่าและค่าบริการ
ค่าเช่าขึ้นอยู่กับ 4 ปัจจัย: ทำเล, ขนาดห้อง, สิ่งอำนวยความสะดวก, และราคาตลาดในพื้นที่ เช็คราคาตลาดได้จาก Renthub.in.th, DDproperty, หรือ Facebook กลุ่มหอพักในพื้นที่
สิ่งที่ต้องกำหนด:
- ค่าเช่ารายเดือน
- ค่าน้ำ — เก็บตามหน่วย (ห้ามเกินอัตราการประปา ตาม สคบ. 2568) หรือเหมาจ่าย
- ค่าไฟ — เก็บตามหน่วย (ห้ามเกินอัตราการไฟฟ้า) ดูวิธีคำนวณค่าน้ำค่าไฟ
- ค่าส่วนกลาง (ถ้ามี)
- เงินประกัน — เก็บได้ไม่เกิน 1 เดือนค่าเช่า ตามประกาศ สคบ. 2568
- ค่าเช่าล่วงหน้า — เก็บได้ไม่เกิน 1 เดือน
ขั้นที่ 3: เตรียมสัญญาเช่า
สัญญาเช่าหอพักต้องมีเนื้อหาตามประกาศ สคบ. เรื่อง ให้ธุรกิจการให้เช่าที่อยู่อาศัยเป็นธุรกิจที่ควบคุมสัญญา (มีผล 4 ก.ย. 2568) สาระสำคัญคือ: ห้ามเก็บค่าปรับจ่ายช้าเกิน 5% ของค่าเช่า, ห้ามเก็บค่าน้ำค่าไฟเกินอัตราจริง, ต้องระบุสิทธิ์ผู้เช่าในการตรวจสอบมิเตอร์ ดูกฎหมายคุมสัญญาเช่า 2568
ใช้ตัวอย่างสัญญาเช่าที่อัปเดตตามกฎหมายแล้ว หรือใช้ RoomNaHub ที่มีเทมเพลตสัญญาออนไลน์พร้อมเซ็นผ่าน LINE
ขั้นที่ 4: ระบบบิลและเก็บเงิน
หอพักมือใหม่ 5–10 ห้องอาจเริ่มด้วย Excel + โอนเงินผ่านแอปธนาคาร แต่พอห้องเกิน 15 เวลาจะหายไปกับ: จดมิเตอร์ทีละห้อง, คำนวณบิลใน Excel, ส่งบิลทีละคนใน LINE, รอสลิป, จับคู่สลิปกับห้อง, ติดตามคนไม่จ่าย
ระบบจัดการหอพักอย่าง RoomNaHub ทำเรื่องเหล่านี้อัตโนมัติ:
- ถ่ายรูปมิเตอร์ → AI อ่านเลขอัตโนมัติ
- คำนวณบิลตามอัตราที่ตั้ง
- ส่งบิลเข้า LINE ผู้เช่าอัตโนมัติ พร้อม QR PromptPay
- ผู้เช่าส่งสลิป → ระบบตรวจอัตโนมัติ
ขั้นที่ 5: ภาษีและบัญชี
รายได้หอพักต้องเสียภาษี 2 ระดับ: ภาษีเงินได้ (บุคคลธรรมดา หรือนิติบุคคล) และภาษีมูลค่าเพิ่ม (เมื่อรายได้เกิน 1.8 ล้านบาท/ปี) ดูคู่มือจด VAT หอพัก
เก็บหลักฐานรายรับรายจ่ายตั้งแต่วันแรก — บิลค่าเช่า ใบเสร็จค่าน้ำค่าไฟ ค่าซ่อมบำรุง ค่าประกัน ค่าเสื่อมราคา เพื่อใช้หักค่าใช้จ่ายตอนยื่นภาษี
💡 เจ้าของหอใหม่ไม่ต้องทำทุกอย่างพร้อมกัน — เริ่มจากจดทะเบียน + สัญญา + ระบบบิล ก่อน ภาษีและ VAT ค่อยจัดการเมื่อเริ่มมีรายได้
เริ่มต้นบริหารหอพักง่ายๆ
RoomNaHub ฟรี 6 เดือน ทุกฟีเจอร์ · ตั้งค่าเสร็จใน 15 นาที · ไม่ต้องผูกบัตร
สมัครฟรี →